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　　挂盘价8万8的二手房，不在南山，在坪山。

　　深中坪山刚官宣，又有业主飘了。

　　4月16日，“深圳坪山教育”官微官宣了“深圳中学坪山创新学校（下称“深中坪山”）9月开学”的消息。

　　深中坪山位于石井街道玉田路2号，原规划名为“坪山第二实验学校”，今年1月公示了招生范围。

　　▲来源：坪山区教育局

　　坪山喜提深中，业主又“作妖”了。

　　@深圳买房计划查询贝壳找房发现，深中坪山招生范围内的二手楼盘比如豪方菁园，有业主挂盘价已经“飘”到8.83万/㎡。

　　▲来源：贝壳找房

　　目前，豪方菁园在贝壳找房挂盘的二手房有12套，挂盘价在7.37-8.83万/㎡之间，有10套房的挂盘价在8万+。

　　容我多嘴一句，豪方菁园的官方参考价是3.71万/㎡。

　　业主的报价，翻了一倍不止。

　　梁静茹都不敢这么飘吧？

　　可以对比的是，深中坪山隔壁去年出让了一宗宅地，销售均价不得高于3.75万/㎡。

　　学位确实是最近几年深圳家长的痛点，坪山或许是一剂缓解焦虑的解药。

　　到今年，坪山已经陆续引进深高、深中、东北师大、华东师大等优质教育品牌，有20多个学校项目正在推进。

　　▲建设中的深中坪山

　　新房供应也没落后。

　　据@深圳买房计划不完全统计，今年坪山潜在入市的住宅新盘有13个，最低限价3.75万/㎡，最高吹风价4.5万/㎡。

　　想买学区房，飘过8万8，3万8的限价盘不香吗？

　　今天，我们就把坪山2021年潜在入市新盘一次盘完，感兴趣的同学可以进群交流。

　　13个新盘计划入市

　　不乏千套级大盘

　　都说要用发展的眼光看问题，对于坪山，更是如此。

　　从去年开始，一直不温不火的坪山也有了“日光盘”。

　　据深圳中原研究中心统计，2020年，坪山新盘开盘“日光”了5次，仅次于光明的6次。全深圳，也不过28次“日光”。

　　2020年，坪山一共批了19张预售许可证、1张现售许可证，合计11个新盘入市。而且，这11个新盘全部是住宅项目，累计供应住宅7943套。

　　可供对比的是，2019年，坪山只有4个住宅新盘、2341套新房入市。

　　目前来看，去年的势头延续到了今年。

　　4月9日，深圳市规划和自然资源局公示了深圳市存量住宅用地信息，存量住宅项目442个，待售项目307个。

　　来看坪山。

　　截至2021年3月31日，坪山存量住宅项目27个（因地块分宗，实际有24个楼盘）。

　　从项目性质来看：

　　24个普通商品房项目、2个共有产权房项目、1个公租房项目；

　　从项目位置来看：

　　马峦街道项目最多，有7个；碧岭街道、龙田街道、坪山街道各有6个；坑梓街道、石井街道各1个。

　　综合实地踩盘和深圳中原研究中心的监控，2021年坪山潜在入市项目有13个。其中，6个已经有明确的入市节点，7个正在打地基，还要看具体的施工进度。

　　今年坪山要卖的新盘里，不少是千套级大盘，比如金尊府、和城里、君胜熙玥湾等，所以，想要上车坪山，完全不用慌。

　　13盘三大梯队

　　你准备pick谁

　　@深圳买房计划交流群里，一位住在坪山的同学说，“每天，天都没亮，就出门了。”

　　去坪山买房，首先要解决的问题是，通勤。

　　跟着14、16号线去买房，总是稳的。

　　先来了解下这两条地铁线。

　　14号线是坪山第一条地铁，定位“东部快线”，始于福田岗厦北，终于坪山沙田，最高设计时速120公里/小时，计划2022年通车。

　　届时，从坪山到福田，全程不超过45分钟。

　　▲14号线线路示意图（仅供参考，站点名称以实际建成为准）

　　16号线呈东西走向，连接龙岗和坪山，全长约29.2公里，设站24座，计划2023年通车。

　　▲16号线线路示意图（仅供参考，站点名称以实际建成为准）

　　这么多盘，怎么挑？

　　@深圳买房计划按照距离地铁远近、周边配套以及个人喜好，把13个待售新盘分成三个梯队，供你参考。

　　第一梯队：14号线沙湖站周边6盘，万樾府、金尊府、佳华沙湖广场、君胜熙玥湾、龙光玖誉雅筑、农科东城；

　　第二梯队：16号线六联村站、坪山围站周边3盘，佳华领悦广场、华侨城和城里、花样年旭辉好时光；

　　第三梯队：14、16号线沿线4盘，佳兆业燕溪和鸣、南布家园、怡瑞达云秀府、中海万锦熙岸天悦。

　　第一梯队

　　以14号线沙湖站为原点，半径2公里范围内的6个新盘——万樾府、金尊府、佳华沙湖广场、君胜熙玥湾、龙光玖誉雅筑、农科东城，进入坪山第一梯队。

　　沙湖站是14号线进入坪山的第一站，所属片区是坪山商务中心，配套丰富，居住氛围成熟。

　　目前有坪山创新广场、潮商广场等高端写字楼，世茂广场、华侨城坪山之眼在建中，未来都是坪山地标。

　　华侨城坪山之眼，拟建约250米超高层建筑，将为坪山带来首家五星级酒店和约4.3万㎡集中式商业，加上现有的坪山天虹，买买买不成问题。

　　▲华侨城坪山之眼效果图｜来源：项目官微

　　教育方面，沙湖站旁是中山小学、中山中学、坪山高级中学（高中）等，不算突出也没拖后腿。

　　目前，片区内商品房居多，力高·君御国际、京基·御景印象、深业东城等小区连成片，二手房参考价在3.30-3.97万/㎡之间。

　　在第一梯队里，又可以按照与地铁站的距离分个高下。

　　800米内：万樾府、金尊府、佳华沙湖广场；

　　800-1500米：君胜熙玥湾；

　　1500米以上：龙光玖誉雅筑、农科东城。

　　（注：以上距离均为百度地图测距，仅供参考，以实际建成的地铁出口为准）。

　　万樾府，一个均好性比较明显的项目，去年两次开盘都卖得很不错。

　　项目位于坪山大道与亚迪路交汇处南侧，由“双央企”华润置地+五矿出品，即将推出的是三期，380套房，85-110㎡3-4房，带精装修。

　　万樾府一、二期的备案均价约4.17万/㎡，目测三期差不多，首付一百万出头就能做华润业主，还是三房一步到位那种。

　　@深圳买房计划了解到，万樾府有望5月加推三期，心仪的同学可以准备首付啦。

　　金尊府，一个曾被寄予厚望的“坪山豪宅”。

　　上张图感受下。

　　2015年12月，信达置业+坤润投资联合体拿下坪山G11337-0101宗地，总价30.3亿。当时，有业内人士测算，这个项目的售价要到4.2万/㎡才能保本。

　　这个项目就是今天的金尊府。原本由泰禾代建与销售，透过大门能看得出当年也是下了血本的。

　　金尊府位于坪山大道与锦龙大道交汇处东南侧，北面是力高·君御国际，南面是京基·御景印象，和中山小学、中山中学仅一路之隔。

　　项目由5栋住宅、1栋幼儿园组成，住宅总建面约14.58万㎡（含保障房4.5万㎡），总户数1526户，即将推出的产品户型是89-140㎡3-4房，已开放预约看房。

　　@深圳买房计划交流群一位看过房的同学透露，金尊府原始户型的赠送面积被砸掉了，“小户型（89㎡3房）的厨房是开放式的，我们看房的时候刚好看到工人在施工。”

　　赠送空间没了，原本的餐厅变厨房，群里不少专门等金尊府的同学，一片惋惜。

　　金尊府可售的一共950套，吹风价约4.5万/㎡，计划5月入市，首批推356套。

　　佳华沙湖广场，即沙湖整村统筹首发项目，去年11月奠基，将打造成为40万㎡滨水综合体。现在还在挖地基，估计要明年才能入市。

　　二环的君胜熙玥湾，位于金碧路与坪联路交汇处，离沙湖站稍稍远一些，背靠坪山河，紧挨着坪山高级中学（高中），由君胜集团开发，代表作有龙岗君胜熙龙山。

　　据君胜集团官微，熙玥湾于2020年11月开工，总占地3.09万㎡，总建筑面积约18万㎡，容积率为5.37，由6栋塔楼围合而成，总户数约1300户。

　　▲君胜熙玥湾效果图

　　三环的两个盘，龙光玖誉雅筑、农科东城，在商务中心边缘，背靠马峦山，距离沙湖站都挺远。

　　龙光玖誉雅筑，是龙光在去年10月斥资10亿拿下的G11341-0137宗地，拿地半个月就开工，“龙光速度”，业界标杆。

　　玖誉雅筑位于体育四路与体育一路交汇处，被坪山体育中心、大山陂主题公园包围着，加上离地铁还有1.7公里远，每天的运动量不用愁。

　　这是一个限价盘。根据土地出让条件，玖誉雅筑建成后销售均价不得高于39585元/㎡。可供参考的是，旁边的金地朗悦二手房参考价是3.38万/㎡，在贝壳找房的挂盘价在3.91-4.78万/㎡之间。

　　玖誉雅筑目前还没有确定的入市时间，据@深圳买房计划了解，项目已经在招聘销售。以龙光的速度，年底应该可以开盘。

　　农科东城，在锦龙大道与振碧路交汇处西南侧，是第一梯队的6个盘中离地铁站最远的，以后可能要靠公交接驳。

　　据现场展示牌，农科东城由深业开发，占地约6.69万㎡，总建面约44万㎡，由高100-150米（33-45F）的超高层住宅、21班幼儿园等组成，正在打地基，今年不一定能入市。

　　项目隔壁是锦龙小学，周围都是工业园，有待提升。

　　第二梯队

　　这个梯队的3个盘，分布在16号线六联村站、坪山围站周边，所属片区是坪山行政文化中心，靠近坪山区政府、六馆一城、坪山实验学校、坪山中心公园、坪山高铁站、益田假日世界等，妥妥的坪山顶配。

　　▲坪山中心公园｜来源：坪山发布

　　目前，这个片区大型商业略有欠缺，只有益田假日世界。

　　好消息是，恒大成、佳华领悦广场、和城里和花样年旭辉好时光都自带商场，未来的商业体量接近30万㎡，比万象天地还大一些。

　　周边二手房价是目前坪山最高，招商花园城、万科金域缇香等品质较好的二手楼盘，官方参考价约4.2万/㎡。

　　六联村站周边今年有2个新盘要卖，分别是佳华领悦广场、华侨城和城里。

　　佳华领悦广场，计划5月初入市，加推最后1栋，包括186套商品房和66套人才房。

　　户型是62-66㎡2房、82-84㎡3房，2房户型有144套，3房户型42套。参考去年的备案价4.41万/㎡，2房首付门槛约82万。

　　佳华自带商场，又是地铁上盖，热度也不低。

　　销售小姐姐温馨提示：近期银行严查首付款来源，如有大额消费贷、经营贷、信用贷，将无法办理按揭，请及时还清。

　　▲佳华领悦广场效果图

　　华侨城和城里，位于金丰路与龙坪路交汇处，在佳华对面。

　　项目占地约4.39万㎡，建面约32万㎡，包含超高层住宅、商务公寓等，自带一所建面约3200㎡9班幼儿园。

　　和城里由8栋住宅、1栋公寓组成，住宅建面约17.61万㎡（含保障房11641㎡），可售商品房约1600套，是今年坪山体量最大的新盘之一，计划7月入市。

　　刚需请注意，和城里的户型是约65-115㎡2-4房，有难得一见的小户型，麻溜上车啦。

　　▲和城里效果图

　　14、16号线交汇的坪山围站旁的花样年旭辉好时光，去年推出一期，均价约4.20万/㎡，全部卖完了。

　　二期预计10月入市，户型和一期一样，70-118㎡2-4房，700多套。

　　花样年旭辉好时光前身是坪山世界塑胶厂旧改，将改造成为百万体量的超级综合体，自带36班小学、约7万㎡集中商业，离益田假日世界也就200米。

　　第三梯队

　　被分进这个梯队的有4个盘，佳兆业燕溪和鸣、南布家园、怡瑞达云秀府、中海万锦熙岸天悦。

　　各有千秋。

　　佳兆业燕溪和鸣，在16号线横塘站附近。

　　去年11月，坪山石井街道一块居住用地G12314-8030公开拍卖，吸引包括华润置地、中海、招商蛇口等在内的13家企业参与竞买。

　　经历上百轮举牌，这块地被佳兆业+新城控股联合体拿下，被命名为“佳兆业燕溪和鸣”。

　　为什么竞争这么激烈？

　　这宗地一路之隔就是开头我们说的深圳中学坪山创新学校，你懂了吧？

　　燕溪和鸣涵盖住宅、商业等多种业态，将打造成为燕子湖“精粹龄漫学社区”，销售均价不得高于3.75万/㎡。

　　@佳兆业深圳集团官微透露，燕溪和鸣预计今年第三季度入市。如果那时候还没攒够社保或者首付，也不用着急，周边好几宗居住用地，房子，大大地有。

　　所以，报价8万8的二手房，就让它悄悄飘过吧～

　　怡瑞达云秀府，位于坑梓街道秀山路与秀河路交汇处西北侧，在14号线坑梓站附近，挨着厦深铁路，周边比较荒凉，都是工业区。

　　据《建设工程规划许可证》，怡瑞达云秀府占地约1.26万㎡，建面约5.34万㎡，其中住宅约3.40万㎡、商业约0.58万㎡，还有一所幼儿园。

　　住宅一共440套，都是套内面积小于90㎡的户型，已进入二季度计划入市项目清单。隔壁的中粮一品澜山花园，官方参考价是2.84万/㎡。

　　南布家园，位于龙田街道燕子岭四路与大同路交汇处西北侧，靠近14号线坪山广场站，前身是“中国首个整村统筹土地整备项目”南布社区，占地约17.3万㎡，总建面约101万㎡，被命名为“益田共和城邦”。

　　▲益田共和城邦效果图

　　根据规划，益田共和城邦含居住47.01万㎡、商业10.52万㎡、商务公寓8.64万㎡、办公8.14万㎡、配套设施1.44万㎡，南布家园就是其中一块。

　　南布家园占地约1.69万㎡，建面约8.97万㎡，住宅建面约6.11万㎡，由5栋住宅、1栋商业组成。住宅一共448户，套内面积小于90㎡的有83户，所以南布家园以大户型产品为主。

　　南布家园于去年10月取得《建设工程规划许可证》，估计还没那么快能卖。

　　16号线田头站附近的中海万锦熙岸天悦，即将加推新品，户型是80-105㎡3-4房，264套，上一批产品的备案均价约4.25万/㎡。

　　最后要唠叨一句，13个盘分三大梯队，并不完全建议大家按照这个顺序选盘，最重要的是从自己的需求出发。

　　比如第三梯队的佳兆业燕溪和鸣，对于重视学位的买房人来说，必然是首选；再比如第一梯队处在三环的龙光玖誉雅筑和农科东城，住起来未必比第二梯队的和城里更舒服。

　　所以，以上仅供参考，followyourheart。

　　碎碎念

　　我的朋友大爽，是一个只有四十多分的“打新青铜”，已经“自觉地把自己发配到坪山”。

　　虽然她用的是“发配”二字，但我想说，要用发展的眼光来看坪山。

　　放眼深圳，坪山大概是当下对刚需最友好的区域。

　　地铁45分钟到福田，已引进深中、深高等知名教育品牌，商业配套也在不断完善中。商品房开盘价3.6-4.4万/㎡，大概不会再有比这个低的价格了。

　　去年，我们写过一篇坪山踩盘稿：《再用8年前的“刻板印象”来看坪山，你就错了！》，从交通、产业、配套、新房市场4个维度，来了解2020年的坪山，可以戳蓝字复习。

　　今年，坪山又喜提多个维度的升级。

　　1、定位

　　3月3日，深圳市人民政府发布《关于支持深圳国家高新区坪山园区建设世界一流高科技产业园区的意见》，提出新建设目标：

　　创新动力充沛、高端产业集聚、运营机制高效、宜创宜业宜居的产城融合示范区。

　　这是继光明科学城、河套深港科技创新合作区之后，深圳发布的第三个支持区域发展的专项政策。

　　定位之高，可见一斑。

　　2、产业

　　新能源、新一代信息技术、生物医药，王牌产业的地位不可动摇。

　　今年再加料。

　　3月，国内最大的芯片制造厂中芯国际宣布与深圳市人民政府签订合作框架协议，在坪山投资建厂，投资额约153亿元，预计2022年开始投产。

　　4月，深圳首个石墨烯产业园在坪山揭牌。

　　石墨烯又被称为“新材料之王”，在新能源、电子信息、航天航空、生物医药等领域具有广阔的应用前景，有助于坪山加速布局未来产业。

　　3、配套

　　地铁就不用多说了，来看教育。

　　截至目前，坪山已喜提深圳高级中学、深圳中学、东北师范大学、华东师范大学等名校。

　　深圳中学坪山创新学校（九年制）、东北师范大学深圳坪山实验学校（九年制）、东北师大附中深圳学校（高中）、深圳技术大学附属中学（高中）等学校，都将在今年9月开学。

　　坪山20多个学校项目正在推进，计划到2025年，新增公办义务教育学位3.5万座、新增高中学位1.47万座。

　　这么多学校，还都是名校，的确可以给焦虑的家长降降火。

　　有人说，坪山是刚需最后的倔强。

　　事实上，坪山值得被更多人看见，也正在进入更多人的打新清单。

　　你觉得呢？

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