假设给你一台时光机回到过去，你最想做什么？估计很多人的答案都是去买房。的确，过去二十年，房地产市场经历了一轮大牛市，全国平均房价从2000元上涨到了近10000元，热点城市的房价水平更是已经突破了5、6万甚至更高，所以毫不夸张地说，房地产是绝佳的造富工具，而且很多人都通过买房实现了财富自由。

　　但是，有一点必须承认，与其它的商品一样，虽然房子也是商品，但它也是一种民生产品，所以只有与建造成本、供应量、市场需求、居民收入等因素相匹配时，它的价格才会更加稳固，更具有持续性。换言之，如果房子的价格严重背离了它本来的价值，严重偏离了它本来的属性，那么价格很可能就会出现下跌，这也就是我们常常说的房地产泡沫问题。

　　当然了，对于很多人来说，只经历过房地产长达20年的大牛市，所以并没有经历过房地产泡沫的过程。但是，这并不意味着没有经验教训可循。其中，长期以来，业内讨论最多的就是日本。上世纪90年代，日本的房价曾飙升到了十分荒唐的程度，其房产市值达到了美国的4倍，而且仅京东的地价水平就相当于美国全国的总地价，随后房地产泡沫破裂，给日本带来了不可磨灭的影响。

　　当然，在我国海南也曾出现过房产泡沫的景象。据《中国房地产市场年鉴》统计：从1991年-1993年，海南商品房的平均价格从1400元上涨到5000元，随后又上涨到了7500元，仅仅两三年时间翻了四五倍。但好景不长，随后国家出台了调控措施，海南房价应声下跌，泡沫开始破裂，结果不仅使得很多人的账面财富一夜缩水，而且还产生了大量烂尾楼，使得银行出现了一堆烂账等等。

　　正是有了这些前车之鉴，过去这一二十年，随着房地产行业一路高歌，国家不时出台楼市调控措施来抑制高房价，尤其是过去这四年，国家先后提出了“房住不炒”的定位和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，而且即使面临疫情的影响，仍然重申“不再把房地产作为短期刺激经济的手段”。直到今天，深圳、上海、成都、合肥、杭州等很多城市仍在不断加码和升级调控措施。去年年底，郭树清还发出警示，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。换言之，短期内房地产调控仍然不会放松。

　　在这样的调控趋势下，由于每个城市的发展基础、人口流向、区位因素、产业结构等等都不一样，楼市也开始进入了大分化的时代。根据中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房大数据分析报告》显示，截至2020年，与2017年、2018年的房价水平最高点相比较，济南、郑州、石家庄、中山等城市的房价跌幅都已经超过了10%，青岛、天津等甚至超过20%。当然，在笔者看来，这只是房价的正常调整和回落而已。除此之外，应该值得注意的是，一些城市的房价已经出现了大幅回落。比如，过去两年，一直被大家热议的燕郊，房价最高点出现在2017年，当时房价最高接近4万，而如今已经普遍回落到了1.8万左右，说“腰斩”也不为过。当然，除了燕郊以外，如今又一个城市的房价被“打回原形”，最近几天成为了大家关注的热点话题。

　　据第一财经报道，在刚刚过去的小长假里，在环京片区的香河，某开发商挂出约300套特价房，单价仅8000元，而且还送车位。据房产中介介绍，2015年前后，当时房子单价约为9000元，2017年达到了最高点，约为2.5万元，随着限购政策出台后，房价一路下滑，2020年降至1.4万元，2021年初又下滑到了1.15万元，而这一次推出的300套特价房仅为8000元，已经与2015年的房价持平，这意味着房价已经基本跌回到了七年前。

　　当房地产市场逐步回归理性之后，不少投资炒房客才突然发现，这里除了占据一定的地缘优势以外，教育、医疗、商业等配套都无法为高房价提供足够和长久的支撑。除此之外，严厉的政策调控之下，随着投机炒房客的大规模离场，房子早已开始供大于求了，而且对于本地居民来说，大都不缺房子，所以愿意接盘者更是寥寥无几，所以不时出现“跳水式”降价也就不足为奇了。由此也可以看出，当一个地方出现非理性的炒作之后，一旦市场回归平静，大概率只会留下“一地鸡毛”，所以如今很多炒房客都悔不当初。

　　当然，虽然燕郊、香河等城市出现的“跳水式”降价只是局部现象，但对于投机炒房客来说，这显然可以看作是一种教训或者警醒。凭心而论，在经过为期4年多的调控后，绝大多数人应该都会承认一个事实：国家调控楼市的决心很强，投机炒作的空间只会越来越小。对此，近日央行调查统计司原司长盛松成表示，为了对房地产进行调控，我们已经推出了不少新举措，如今房价调控收效明显，但未来还需要继续“挤泡沫”。无独有偶，央行原副行长吴晓灵也明确告诫：做好潮水退却后的准备是每个人都要面对的现实。