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创作者：青柠檬

3月16日，越秀地产公布2020年度销售业绩公示。汇报期限内，完成主营业务收入462.3 亿人民币，同比增加20.6%；所属公司股东纯利润42.五亿元，环比升高21.9%；关键纯利润40.2 亿人民币，环比升高 14.6%。而截止2020年末，有关“三道红杠”的财务指标分析，越秀地产的去除预收账款后的负债率为69.2%、净负债率为47.5%，现钱短债之比2.25倍，均未压线，归属于绿档房地产企业。

销售业绩显著减速 市场销售依然依靠广州一城

做为国营企业，越秀地产一直都给外部传统的印像。2020年，越秀地产销售业绩减速显著。其营业收入和纯利润增长速度较2019年变缓显著，尤其是营业收入增长速度，由2019年的44.92%大幅度降低至20.62%，纯利润增长速度则由27.69%降至21.95%。

而在营运能力层面，越秀地产的利润率降低显著，由2019年的34.21%大幅度降低了9.06个点，至25.15%。尽管如同老总上述，房地产业总体利润率都是在减少，但越秀的减幅仍然很大，系上年大湾区高利润率项目交货降低所危害。另外，2020年企业的销售净利率也由12.34%降低至10.13%。

2020年，越秀地产完成合同书市场销售额度957.6 亿人民币，环比升高 32.8%，提前完成全年度802 亿人民币的销售目标。越秀地产老总林昭远在新品发布会上表明，2021年越秀地产的销售目标是1122亿人民币，依照可供应值60%的去化铺排。相较2020年，增长速度约17.17%。

2020年，越秀地产在大湾区销售总额636.六亿元，占有率66.5%，在其中广州的合同书销售总额为557.9亿人民币，占比较高达58.3%。除此之外，企业在华东区、华北地区、华北地区和西部地区的销售总额各自为199.两亿元、68.4亿元、42.8亿人民币和10.六亿元。总体看来，越秀地产对广州地域依靠程度高，对外开放扩大迟缓。

而在广州的市场销售中，TOD项目又充分发挥了关键功效，2020年企业的TOD项目销售总额做到170亿人民币，较2019年的50.8亿人民币同比增加234.65%，远超32.8%总体销售总额增长速度。可以说，TOD项目或者越秀地产在千亿元以后可否高速行驶的关键竞争能力所属。而摆脱企业資源、关联比较深厚的广州本营，TOD项目可否迅速进行外地拷贝则是其扩张经营规模的重要。

现阶段TOD土地储备占有率15.8% 业务流程拓展关键借助广州地铁站

金额决策经营规模，在粤港澳大湾区市场竞争更加猛烈的情况下，越秀地产凭着本身国营企业情况，走多元化扩储路面，企业的“6 1”拿地对策包含：“轨道交通 物业管理”、国营企业协作、城市发展、“住房 配套”、收企业并购和产业链勾地六种方法拿地，及公开市场操作竞价项目做填补。在其中，TOD是企业将来关键的发展模式。

TOD是一种以城市公共交通导向性的房地产开发方式，关键紧紧围绕汽车站、飞机场、地铁站、轻轨站等路轨买卖及巴士站产生一个集工作中、商业服务、定居为一体的商业综合体类物业管理开发设计项目。

尽管越秀地产现在已经是千亿元房地产企业的准预备役，但在房地产业黄金十年中，越秀地产发展趋势并不突显，只是是有着广州国营企业情况的地区性国营企业，2017年企业的销售总额仅400亿左右。以后伴随着全国房地产企业竞相涌进粤港澳湾区，越秀地产在广州的境遇也慢慢越来越艰辛。但是归功于其国营企业服务平台的优点，越秀地产抢到广州第一个TOD项目。

2016年4月份，越秀地产总公司越秀集团与广州地铁集团签定企业发展战略合作合同，公布彼此将在消费投资、金融信息服务、物业管理开发设计、云计算技术等行业开展多方位的协作。2019年，越秀地产取得成功引进广州地铁站做为第二控股股东，以后，越秀地产相继拿到了广州地铁站手上的好几个“轨道交通 物业管理”项目。

先前在2020年8月的中后期销售业绩新品发布会上，林昭远表明，企业会维持每一年大约2-3个增加轨道交通项目的铺排。对于轨道交通业务流程的大城市扩展，则還是关键借助于广州地铁站的技术性輸出来进行业务流程拓展。林昭远表明，广州地铁站针对全国各地好几个大城市都是在輸出技术性，在这个过程中将会出现标准地推动越秀地产开展全国各地大量大城市轨道交通业务流程的商谈，现阶段已经商谈的包含武汉地铁、成都地铁等。现阶段TOD项目总体占较为小，而广州外的TOD项目扩展也存有很大的未知量。

2020年，越秀地产回收了广州星樾山畔和广州星汇城2个TOD项目，增加土地储备约103万平方。截止2020年末，越秀地产现有五个TOD 物业管理项目，合理布局广州黄埔区、广州增城、广州番禺三大面积区， 总土地储备388万平方，约占企业大湾区土地储备的28.7%、总土地储备的15.8%。截止2020年12月31日，越秀地产总土地储备约为2454万平方，在其中大湾区土地储备占总土地储备约为55.1%。

而TOD项目一般经营规模很大，遮盖较多商圈，规定高些的开发设计经营工作经验， 比一般的物业管理项目开发进度更长，对资产的占有很大。而且企业近些年增加了投资型房地产业的发展趋势幅度，商住楼多管齐下，也沉积了许多 资产，2011年至今仅有2年项目投资主题活动呈资金净流入，2019年项目投资主题活动净排出达到200多亿。伴随着企业TOD业务流程的慢慢扩张，对周转资金的工作能力产生很大磨练。