原标题：【深度】房企7月麋集发债，融资收紧信号已现

记者 | 黄昱

在颠末上半年的边际放松后，房地产行业融资收紧的信号已然出现。

中指院数据显示，7月，房地产行业信用债刊行范围达642亿元，同比增长29.1%，环比增长86.1%；在颠末4月份的零刊行后，海外债连续三个月增长，7月刊行范围508亿元，同比降落9.7%，环比增长30.6%。

只管融资范围大幅上涨，但境内债的融资利率却明显走高。7月房企信用债平均票面利率为5%，比6月的发债成本提高0.6个百分点，创下2月份疫情发作以来的利率新高。

中山证券信用研究总监王嵩指出，地产行业如今融资利率上升的压力比力大，整体发债的认购倍数也在降落，刊行难度加大。为了制止后续政策和利率的更多不确定性，房企在7月麋集融资。

与此同时，多家研究机构认为，自7月份以来，银保监会、央行等陆续亮相，重申“房住不炒”政策，金融羁系趋严。随着疫情得到有用控制，经济发展渐渐平稳，房地产行业融资相对收紧已成一定。

7月麋集发债

受疫情等因素影响，2020年上半年，海内流动性相对宽松，房地产企业迎来融资窗口期。

中指院数据显示，3月房地产开发到位资金为13356亿元，同比下滑7.6%，今后各月到位资金逐步增长，6月份到位资金20691亿元，同比增长13.2%，融资恢复趋势良好。

上半年，房企信用债刊行总范围3282亿元，同比基本持平，平均利率为4.3%，同比降落1.2个百分点，其中,中期票据和短期融资券刊行范围上升，公司债和定向工具刊行范围有所降落。

海外债的恢复情况也十分迅速，在颠末4月份零刊行后，5月以来境外融资窗口渐渐打开，

6月海外债刊行范围为48.2亿美元，同比增长19.1%，环比增长105.63%。wind数据显示，上半年海外债刊行范围为2482.2亿元，同比基本持平，平均利率为8.4%，同比降落0.4个百分点。

除此之外，2016年以后一直受到严酷管控的股权融资渠道也在本年开始回暖。6月份，A股市场，哈高科实现增发4.79亿股，募资约22.14亿元；港股市场，万科、旭辉、佳兆业优美等6家地产公司实现增发，募资总额达94亿港元。6月单月的再融资范围破百亿，与2018年的110亿元基本持平。

贝壳研究院数据显示，2020年上半年房企境表里融资折合人民币合计约为6506亿元，占比2019年整年融资范围的53%。受海外疫情影响，境内融资范围占比力2019年同期提升12个百分点，达62%，境外融资范围占比38%。

进入7月后，房企的融资行动越发麋集。亿翰智库数据显示，房企7月在境内的信用债融资范围为662亿元，同比增长20.3%，融资范围前三的渠道依次为公司债、中期票据以及超短期融资券，占比分别为31.2％、19.1％、16.9％。

对比6月来看，房企7月境内信用债的平均融资成本也有所上升，票面利率约为5%，虽然同比仍降落0.4个百分点，但环比增长0.6个百分点，到达疫情发作后的利率新高。

亿翰智库指出，房企信用债融资成本明显增长主要源于刊行金额较高的公司债与中期票据的融资成本较6月均有明显上涨，分别增长0.49个百分点和1.03个百分点，整体上拉高了7月的平均融资成本。

以建发地产本年刊行的两笔中期票据为例。5月22日，建发地产刊行的一笔刊行限期5年、范围10亿元的中期票据，票面利率为3.88%，而到7月30日，其刊行的一笔相同限期、范围8亿元的中期票据，票面利率到达了4.3%，高出了0.42个百分点。

随着2020年下半年以来融资收紧信号的逐步开释，房企正抓紧时机加速融资。亿翰智库认为，房企一方面积极刊行短期融资券，借新还旧，另一方面也为后续谋划活动举行资金储备，其中私募债、公司债及中期票据以发债条件相对宽松、召募资金用途相对机动、刊行限期较长的特点而备受房企青睐。

为了尽可能的做好后续资金储备，一些资金相对充裕的中大型房企在7月份也加入了刊行海外债的行列。差别于6月的美元债刊行主体主要为财政杠杆较高亟需拓展海外融资渠道缓解融资压力的中小型房企，7月美元债的刊行主体为资金相对充裕的中大型房企，如融创、世茂、绿城、雅居乐、奥园等。

从海外债7月508亿元的刊行范围来看，虽然环比增长30.6%，但仍未到达客岁同期水平，同比降落9.7%。不外从融资成原来看，房企7月海外债的平均融资成本明显走低。

亿翰智库数据显示，7月份房企海外债平均融资成本为8.1％，较6月降落2.1个百分点，较2019年同期降落0.7个百分点。不外房企海外融资整天职化明显，今世置业、大发、佳兆业海外融资不仅刊行金额小，且融资成本高于11％，而融创、世茂、旭辉、期间中国等谋划风险较低且资金层面相对宁静的房企，融资范围较高，且融资成本大多在6％-7％之间。

融资收紧趋势明显

事实上，即便房企的融资情况在春节后适度放松，但受大情况影响，地产行业面临的资金缺口仍然不小。中指院数据显示，1-7月，房地产行业信用债刊行总范围3799亿元，同比增长16.4%，海外债刊行范围2966亿元，同比降落24.4%。

海通证券研报指出，本年3月境内地产债刊行量凌驾800亿元，净融资额靠近670亿元，创下2016年9月以来的新高。但5月债市转为震荡，6月调解加深，二级市场的调解渐渐传导至一级市场，融资变难。6月地产债刊行量仅有295亿元，到期量267亿元，净融资额靠近回落到0。

王嵩表示，不少地产企业预估到了7月之后融资利率会有下行的趋势，但到进入7月后发明利率并没有明显下调，而是进入了一个较高的平台期，为了制止后续政策和利率更多的不确定性，不少房企选择在7月麋集发债。

然而受上半年商品房贩卖额整体降落5.4%影响，以定金、预收款为代表的其它资金渠道占比下滑，叠加偿债岑岭期的到来，房企面临的资金压力加大。

据中指院数据，目前房企存量债券总额约4万亿元，其中海外债1.6万亿元，公司债1.3万亿元；下半年房企偿债范围仍超5000亿元，2021年需偿债券总量到达1.1万亿元，到达偿债峰值。

在王嵩看来，要判断房企的融资情况问题要害要看三大因素，一是钱币政策，这决定了融资钱量的最初来源；二是地产调控政策，这决定了钱流向房地产行业的的一个态度；三是房地产行业的贩卖和开工数据，这决定了钱终极的流动情况。

即便偿债岑岭来临，从政策角度来看，金融羁系非但没有放松，反而出现出趋严的态势。

如7月14日，银保监会亮相当，严禁资金违规投向房地产；7月24日，中央召开房地产事情座谈会，提出防止资金违规流入房地产；7月30日，中央政治局集会再次重申“房住不炒”。

中指市场研究副总监陈娴静指出，在严控增量这种情况下，下半年整个房地产行业的资金羁系可能会有进一步的收紧。

亿翰智库认为，2020年上半年为缓解企业在疫情打击下的现金流压力，融资情况出现宽松，但是随着疫情得到有用控制，经济发展渐渐平稳，在坚持房住不炒配景下，房地产融资相对收紧将成为一定。

然而，某四大行投资部投资部高级司理对界面新闻透露，对于房企而言，银行贷款始终没有太放松过，下半年也就谈不上变得更紧。“不外从大情况来说，只管宽松仍然是主基调，但经济回升已成一定，以是大情况总领会边际偏紧，房企的融资情况自然也是逐步严酷。”

目前银行对申请贷款的房企依然会有较高的门槛要求。对申请住宅开发类融资的房企，天下性银行的要求会是拥有一级开发资质，实收资本（可上溯母公司）到达尺度，天下一二三级都会分类，三级以下需分行行长授权；商业开发类的要求更严，三级以下都会必须是白名单客户，好比万科、保利之类。

包括银行贷款在内，王嵩认为，下半年全部的地产融资渠道如公司债、信托等都会处在一个收紧的状态，在如许一个大配景下，房企的融资状态就会形成更明显的分化。

一位信托公司内部人士表示，目前信托贷款总体也是偏紧的，一方面只能投满足“四三二” （《国有土地使用证》、《建设用地规划允许证》、《建设工程规划允许证》、《修建工程施工允许证》）四证齐备、30%自有资金、二级开发商资质）的项目，另一方面信托公司投向房地产的业务比例不能凌驾50%。

上述内部人士进一步透露，其所在信托公司本年给房地产行业的贷款额度更少了，一些投资人也比力审慎，宁愿少赚点也不想冒险将资金投向财政状态不太好的一些中小型房企。