近日，弘阳地产完成一笔1.55亿美元优先票据刊行，票面利率为9.7%，思量到发售价为本金额的98.852%，这笔美元债现实利率将到达10.848%。

2019年以来弘阳地产发债利率就一直居高不下，最高的一笔票面利率高达13%。2019年整年利钱开支总额为33.83亿元（含27.49亿元资本化利钱），相比前一年增长了15.14亿元。简朴估算，其平均融资成本高达11.45%。

弘阳地产发债利率高企 客岁利钱开支达33.83亿

7月21日弘阳地产刊行完成的这笔1.55亿美元债，将与2020年1月13日刊行的3亿美元优先票据归并，两笔票据到期日均为2023年4月16日。根据公告，弘阳地产这笔融资将用于为若干一年内到期的现有中长期债务再融资。

1月13日这笔优先票据票面利率为9.7%，发售价为本金额的98.534%，现实利率为11.166%。本次票面利率为9.7%，发售价为本金额的98.852%，现实利率为10.848%，相比1月份稍有降落，不外仍维持高位。

根据Wind统计数据，7月以来，内地房地产企业刊行的24笔海外债，票面利率中位数为7.3%，票面利率凌驾10%的为7笔，占比近30%。弘阳地产凌驾10%的现实利率在近期发债企业中无疑是比力高的。

2019年弘阳地产的融资成本就不低，2019年3月刊行的3亿美元优先票据票面利率高达11.5%，10月刊行2年期1亿美元优先票据利率更是高达13% ，其余几笔美元债利率也靠近10%。

截至2019年底，弘阳总借贷（计息银行贷款、其他乞贷、优先票据）约为295.4亿元，总有息欠债相比前一年增长了76.2亿元，增幅到达35%。资产欠债率则到达了81.08%，相比前一年增长了1.47个百分点。

2019年整年利钱开支总额为33.83亿元（含27.49亿元资本化利钱），相比前一年增长了15.14亿元。简朴估算，其平均融资成本到达11.45%。

295.4亿元的有息欠债中，一年内到期金额为124.11亿元，占比到达42%。虽然其账面现金及银行结余到达168.4亿元，但是剔除23亿元的受限定存款及58.5亿元已质押存款，钱币资金仅剩86.9亿元，不足以笼罩一年内到期债务。

贩卖额狂奔背后：权益占比低 毛利率连续下滑

弘阳地产2017年起开启了向天下扩张的步调，从贩卖额来看，公司近几年突飞猛进，2017年合约贩卖额256.97亿，2018年到达473.38亿，2019年实现651.5亿元（年报数据）。

之前公司定的2020年贩卖目标是突破千亿，本年3月在业绩说明会上，管理层将目标修订为750亿。

然而从上半年的贩卖情况来看，750亿的整年目标也不乐观。本年前六个月，弘阳地产累计合约贩卖额315.73亿元，仅比上年同期增长13.2亿元。

为了加速扩张，弘阳地产大量项目通过互助开发，权益比例在不停降落，范围难免有“虚胖”之嫌。根据克而瑞的榜单数据，2017年权益贩卖额占比92%；2018年权益占比下滑到65%；2019年全口径贩卖额653.7亿元，权益贩卖额349.1亿元，占比进一步下滑到53%，土储中权益占比约为55%。

与此同时，公司的土储范围仍是偏低的。截至2019年底，弘阳地产的土储总修建面积为1693.2万平方米，根据整年贩卖面积490.45万平方米估算，仅够三年开发。贩卖范围相近的大悦城、期间中国、融侨集团土储货值都远大于弘阳。

为了扩张范围，公司仍然需要鼎力大举度拿地。在3月份的业绩会上，管理层提出750亿整年贩卖目标后，又提出将用40%-50%的回款来拿地。

大手笔拿地不仅给现金流带来压力，而且推升了公司的土地成本，可能影响未来毛利率。2019年弘阳地产谋划活动流净额为-64.84亿元，上一年为-39.8亿元。其毛利率则由2017年的40.58%一起下滑到2019年的25.14%。根据联合国际的评级陈诉，弘阳沾恩于过往几年经济的快速增长，先前在江苏省获取的低成本土地储备导致其优于同业的毛利率。而2019年平均土地购置成本为每平方米5607元人民币，高于2018年和2017年，占到贩卖均价的42%。